Executarea silită a imobilului cu drept de abitație viageră

Executarea silită a imobilului grevat de un drept de abitație viageră înscris în Cartea Funciară
Actualizat la 15 mart. 2026

În practică, executarea silită a unui imobil asupra căruia este constituit un drept de abitație viageră poate genera unele dintre cele mai sensibile conflicte juridice în materia execuțională.

Pe de o parte, creditorul urmărește valorificarea unui bun aflat în proprietatea debitorului iar, pe de altă parte, o terță persoană – adesea în vârstă – are un drept real de a locui în acel imobil până la deces.

Într-o astfel de situație, toate părțile implicate se întreabă dacă se poate executa silit imobilul? Se stinge dreptul de abitație prin licitație? Poate fi evacuat titularul?

Răspunsul este nuanțat, în funcție de regimul juridic al dezmembrămintelor dreptului de proprietate și de normele procedurale aplicabile.

Cuprins

1. Dreptul de abitație viageră – elementele esențiale relevante în executare

Dreptul de abitație este un dezmembrământ al proprietății, un drept real personal, netransmisibil și inalienabil, reglementat de art. 703–754 C.civ. Fiind un drept viager, acesta se stinge la decesul titularului.

Persoana care deține acest drept poate locui în imobil împreună cu familia sa, dar nu are dreptul să îl exploateze economic.

Dacă este înscris în cartea funciară, acest drept real produce efecte erga omnes, fiind opozabil nudului proprietar, creditorilor acestuia, adjudecatarului din executare.

2. Se poate vinde la licitație un imobil cu drept de abitație viageră?

Legea permite executarea silită a unui imobil aflat în proprietatea debitorului, potrivit art. 813 și urm. C.proc.civ., deci, dacă proprietarul are datorii, casa sau apartamentul îi pot fi scoase la licitație.

Lucrurile devin extrem de complicate atunci când proprietarul nu mai are casa „întreagă”, ci are doar nuda proprietate, iar altcineva are dreptul să locuiască acolo până la sfârșitul vieții pentru că are un drept de abitație viageră.

Cu alte cuvinte, proprietarul are dreptul de a vinde bunul, iar titularul abitației are dreptul de a locui acolo pe viață.

2.1. Poate fi evacuat titularul abitației după vânzarea la licitație?

În faza de licitație, executorul judecătoresc nu poate transfera mai multe drepturi decât deține debitorul în acel moment, astfel, obiectul vânzării este exclusiv nuda proprietate.

Ce înseamnă asta în practică?

Imobilul poate fi vândut la licitație, dar dreptul de abitație nu se pierde prin vânzare, cumpărătorul devine proprietar, dar nu poate evacua persoana care are abitație.

Practic, el cumpără casa „cu locatar pe viață”, dobândind doar nuda proprietate grevată.

3. Impactul dreptului de abitație asupra valorificării imobilului

Când un imobil este grevat de un drept de abitație viageră, în mod evident, nu te mai confrunți doar cu o problemă strict juridică, ci și cu una economică.

Practic, casa poate fi scoasă la licitație, dar cine ar cumpăra o locuință în care are accesul restricționat și pe care nu o poate folosi?

Un eventual cumpărător nu dobândește o casă „liberă”, în care să se mute, sau pe care să o închirieze imediat.

El dobândește doar dreptul de proprietate, fiind lipsit de folosință, nu poate evacua persoana care are abitația, nu poate nici să închirieze imobilul și, de multe ori, nu poate să facă nicio investiție utilă în imobil fără acordul titularului dreptului de locuire.

Cu alte cuvinte, cumpără o proprietate pe care o va putea folosi la un moment incert, respectiv abia după stingerea dreptului de abitație, de regulă, la decesul titularului.

3.1. Consecințe asupra procedurii de licitație și obligațiile executorului

Incertitudinea privind momentul intrării în posesie are o consecință economică previzibilă: valoarea de piață a imobilului scade drastic, la fel și interesul cumpărătorilor, motiv pentru care licitațiile se repetă, uneori fără ofertanți, iar executarea se prelungește.

Creditorul își recuperează mai greu creanța, iar procedura devine anevoioasă.

Din acest motiv, legea impune executorului o obligație de transparență absolută: menționarea expresă a existenței dreptului de abitație în publicația de vânzare, întrucât participanții la licitație trebuie să știe exact ce cumpără.

Dacă această informație este omisă sau prezentată ambiguu, procedura poate fi contestată, iar vânzarea poate fi anulată.

4. Evaluarea imobilului grevat de abitație viageră

În procedura de executare silită imobiliară, evaluarea bunului este o etapă obligatorie, care precede licitația.

Atunci când imobilul este grevat de un drept de abitație, expertul evaluator are obligația legală și profesională de a reflecta această sarcină în valoarea de piață stabilită.

4.1. Obligația expertului de a diminua valoarea economică

Expertul nu poate evalua imobilul ca fiind unul „liber de sarcini”, ignorarea acestui dezmembrământ ar conduce la un preț de pornire nerealist, care nu ar corespunde realității juridice a bunului.

Deoarece se vinde doar nuda proprietate, iar folosința este cedată pe viață unei terțe persoane, impactul economic al abitației trebuie scăzut din valoarea totală a proprietății.

4.2. Evaluarea eronată ca motiv de contestație la executare

Stabilirea unui preț care nu ține cont de existența dreptului de abitație viciază întreaga procedură de valorificare.

Potrivit art. 712 C.proc.civ., o astfel de omisiune constituie un motiv pentru formularea unei contestații la executare împotriva raportului de expertiză sau a încheierii de stabilire a prețului.

Instanța poate dispune anularea actelor de evaluare și refacerea expertizei, asigurându-se astfel că participanții la licitație cunosc valoarea corectă, ajustată, a nudei proprietăți.

5. Dreptul legal de abitație al soțului supraviețuitor – o situație juridică distinctă

În materia executării silite, este important să facem o distincție clară între dreptul de abitație viageră (constituit prin contract sau testament) și dreptul de abitație al soțului supraviețuitor, care se naște direct din lege.

5.1. Condițiile și durata dreptului de locuire pentru soțul supraviețuitor

În cazul prevăzut de art. 973 Cod civil, soțul supraviețuitor beneficiază de un drept de abitație care se naște automat la decesul celuilalt soț.

Spre deosebire de abitația convențională, care este de regulă viageră, acest drept are un caracter temporar, în sensul că durează până la ieșirea din indiviziune, dar nu mai puțin de un an și încetează dacă soțul supraviețuitor se recăsătorește.

În materia executării silite, această diferență este esențială deoarece o abitație convențională, viageră, poate bloca pe termen lung valorificarea imobilului, în timp ce dreptul legal al soțului supraviețuitor reprezintă, de regulă, doar o limitare temporară, care nu afectează definitiv posibilitatea de a vinde bunul.

6. Restrângerea sau stingerea dreptului de abitație

Dreptul de abitație oferă titularului posibilitatea de a locui în imobil pentru nevoile sale reale și trebuie exercitat în limite rezonabile, raportat la situația concretă a persoanei.

La solicitarea nudului proprietar, poate interveni restrângerea acestui drept atunci când spațiul folosit depășește în mod evident necesarul locativ. Legea pornește de la ideea de echilibru: titularul trebuie să poată locui în siguranță, iar proprietarul să nu fie lipsit complet de exercițiul dreptului său.

De exemplu, dacă o persoană locuiește singură într-o casă cu suprafață mare, instanța poate decide ca dreptul să fie exercitat doar pe o parte din imobil – un etaj, câteva camere, acces la dependințe.

În acest fel, dreptul nu este înlăturat, ci ajustat la nevoile reale de trai ale titularului.

În situația în care dreptul este folosit în mod abuziv (de exemplu: închirierea locuinței altor persoane, desfășurarea de activități comerciale, degradarea gravă a imobilului sau folosirea lui în mod contrar destinației stabilite), nudul proprietarul poate cere instanței stingerea (încetarea) dreptului.

În contextul executării silite, dacă imobilul este imposibil de valorificat din cauza întinderii dreptului de abitație, creditorul sau proprietarul poate analiza oportunitatea unei acțiuni de restrângere, mai ales când există o disproporție evidentă între spațiul ocupat și nevoile reale ale titularului.

Sfat practic:

Înainte de a porni un astfel de demers, analizați cu atenție situația concretă a beneficiarului dreptului, respectiv vârsta, starea de sănătate, numărul de persoane care locuiesc efectiv în imobil și dimensiunea reală a spațiului, deoarece instanța are în vedere și proporționalitatea, nu doar dreptul formal.

7. Vicii procedurale și probleme frecvente în practica executării

Cele mai întâlnite situații care complică procedura executării și care afectează atât drepturile creditorului, cât și pe cele ale titularului abitației sunt:

  • evaluări făcute ca și cum imobilul ar fi liber, fără diminuarea valorii corespunzătoare abitației;
  • publicații de vânzare incomplete, care nu menționează existența dreptului real;
  • utilizarea improprie a termenilor juridici: expresia „liber de sarcini”, deși dezmembrămintele NU se sting prin adjudecare.

7.1. Tentativele de evacuare nelegală

O altă problemă majoră o reprezintă presiunea exercitată asupra titularului dreptului de abitație prin tentative de evacuare forțată imediat după vânzare. Adesea, noul proprietar consideră în mod eronat că actul de adjudecare îi conferă dreptul de a intra în posesia deplină a bunului, ignorând limitele nudei proprietăți pe care a achiziționat-o.

Esențial de reținut:

Titularul dreptului de abitație nu poate fi evacuat doar pentru că imobilul a fost vândut la licitație. Adjudecatarul preia bunul în forma în care există juridic — cu abitația în ființă.

8. Mijloace de apărare în procedura executării silite

Atât debitorul, cât și titularul dreptului de abitație au la dispoziție instrumente juridice prin care pot corecta neregulile apărute în procedură.

8.1. Contestația la executare și verificarea legalității actelor

Contestația la executare (art. 712 C.proc.civ.) este principalul mijloc de apărare și permite verificarea modului în care executorul a desfășurat procedura: dacă a menționat abitația, dacă evaluarea este corectă sau dacă actele de executare reflectă realitatea juridică a imobilului.

Titularul abitației poate arăta că dreptul său este înscris în cartea funciară și, prin urmare, produce efecte față de oricine.

8.2. Probațiunea și necesitatea expertizei suplimentare

Dacă evaluarea imobilului făcută în procedura de executare silita nu ține cont de existența abitației sau nu aplică diminuarea valorii economice, se poate cere o expertiză tehnică suplimentară, aceasta fiind decisivă pentru corecta stabilire a prețului de pornire a licitației și pentru protejarea titularului dreptului.

De asemenea, extrasul de carte funciară și actul prin care a fost constituit dreptul de abitație sunt elemente probatorii fundamentale, deoarece acestea dovedesc atât existența, cât și întinderea dezmembrământului, iar instanța nu poate ignora un drept real înscris care limitează atributele proprietății.

9. Exemplu din practica instanțelor

Într-o cauză recentă, în care imobilul urmărit silit era grevat de un drept de abitație viageră, înscris în cartea funciară, titularul acestui drept a intervenit în procedură, arătând că executarea silită s-a desfășurat ca și cum imobilul ar fi fost liber de sarcini.

Instanța a reținut caracterul opozabil al abitației și a dispus suspendarea executării, pentru a evita producerea unui prejudiciu asupra titularului dezmembrământului și pentru a clarifica dacă procedura respectă natura reală a dreptului urmărit.

10. Sinteză: Aspecte esențiale de reținut

​Pentru a asigura legalitatea procedurii și protejarea drepturilor implicate, trebuie avute în vedere următoarele concluzii:

  1. ​Vânzarea este posibilă, dar limitată: Executarea silită a unui imobil cu abitație viageră nu este interzisă, însă ea vizează exclusiv nuda proprietate. Dreptul de locuire nu blochează executarea, dar îi modifică substanțial efectele economice.
  2. ​Transparența actelor de executare: Existența abitației trebuie menționată explicit în toate actele procedurale. O publicație de vânzare care prezintă imobilul ca fiind „liber de folosință” este neconformă și poate fi anulată.
  3. ​Evaluarea obligatorie a impactului economic: Prețul de pornire la licitație trebuie ajustat prin diminuarea valorii corespunzătoare abitației. Instanțele tind să verifice acest aspect cu rigoare, uneori chiar din oficiu.
  4. ​Menținerea dreptului real: Adjudecarea nu duce la stingerea abitației. Noul proprietar nu poate înlătura sau ignora titularul dreptului de locuire, acesta preia bunul cu sarcina viageră activă.
  5. ​Protecția folosinței: Justiția protejează dreptul la locuință, considerând că o executare care ar duce indirect la pierderea folosinței titularului, fără temei legal, este o măsură disproporționată.

Te confrunți cu o executare silită complicată de un drept de abitație viageră?

Nu lăsa incertitudinea juridică să îți pericliteze drepturile sau investiția. Indiferent dacă ești creditor, debitor sau titularul dreptului de locuire, ai nevoie de o strategie legală corectă pentru a naviga prin acest conflict sensibil. Programează o consultație cu specialiștii noștri în drept execuțional pentru a-ți proteja interesele.

Programează o consultație

11. Întrebări frecvente privind executarea silită a imobilelor grevate de abitație viageră

  • Se poate vinde la licitație o casă pentru care am drept de abitație viageră?

    Da, imobilul poate fi scos la licitație, însă obiectul vânzării va fi exclusiv nuda proprietate. Acest lucru înseamnă că debitorul pierde titlul de proprietar, dar dreptul dumneavoastră de a locui acolo pe viață rămâne intact și trebuie respectat de noul cumpărător, cu condiția ca acesta să fie înscris în Cartea Funciară.

  • Noul proprietar (adjudecatarul) mă poate evacua după ce a cumpărat imobilul?

    Nu, adjudecatarul nu are dreptul legal de a vă evacua. Prin cumpărarea la licitație a unei proprietăți grevate de abitație, acesta preia bunul cu tot cu sarcina locuirii viagere. Dreptul de abitație este un drept real opozabil, ceea ce înseamnă că folosința imobilului vă aparține până la deces, indiferent de schimbarea proprietarului.

  • Cum se stabilește prețul de licitație pentru un imobil cu drept de abitație?

    Prețul de pornire al licitației nu poate fi același cu cel al unui imobil liber. Expertul evaluator este obligat să calculeze valoarea nudei proprietăți prin diminuarea valorii de piață cu impactul economic al dreptului de abitație. O evaluare care ignoră acest drept poate fi anulată prin contestație la executare.

  • În ce condiții se poate pierde sau restrânge dreptul de abitație în timpul executării?

    Dreptul de abitație se poate pierde doar dacă este exercitat abuziv (de exemplu, dacă închiriați spațiul altor persoane sau îl degradați intenționat). De asemenea, nudul proprietar poate cere în instanță restrângerea acestuia dacă spațiul locuit depășește în mod evident nevoile dumneavoastră reale de trai, însă aceste măsuri pot fi dispuse doar de către un judecător, nu de către executor.

  • Poate creditorul să conteste dreptul de abitație dacă suspectează o fraudă?

    Da. Dacă un debitor constituie un drept de abitație viageră (de exemplu, către o rudă) chiar în momentul în care este executat silit, doar pentru a scădea valoarea casei și a bloca vânzarea, creditorul poate ataca acest act. Prin intermediul unei acțiuni pauliene, creditorul poate cere instanței să declare acel drept de abitație inopozabil față de el, dacă demonstrează că actul a fost făcut special pentru a-i frauda interesele.

  • Există obligații de plată pentru titularul dreptului de abitație pe parcursul executării?

    Deși titularul locuiește gratuit (în sensul că nu plătește chirie), acesta are obligația legală de a întreține imobilul ca un bun proprietar. Acesta trebuie să achite cheltuielile de întreținere și reparațiile curente legate de folosința spațiului. Dacă titularul refuză să achite aceste costuri și cauzează prejudicii nudului proprietar sau degradarea imobilului, acest comportament poate fi folosit ca temei pentru o acțiune de stingere a dreptului de abitație.

Alte articole care te pot interesa: